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房地产变成“高楼森林”!未来10年“持房”还是“持

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  最近的楼市,有点“风声鹤唳”的意思,不管是土地市场、房贷利率、成交量,还是房企融资、“金九”首周的人气,都出现了全方位的走弱。

  仅仅在8月份,就有72宗土地流拍。LPR新规落地后,房贷利率不但没有出现预想中的下降,反而逆势反弹。开发商借钱更难了,在刚刚过去的8月份,融资规模环比降幅高达60%,堪称“前所未见”。

  为什么楼市突然间开始转势了?原因有很多,比如调控政策持续发力,比如房地产资金面连续收紧。

  但是,更深层次的原因在于,房地产已经变成了“高楼森林”,有点“难以为继”了。

  数据显示,30年来,中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平,统计局上个月公布的城镇人均住房面积达到了39平米;住房套数从约3100万套增至3.03亿套,套户比从0.8增至1.03。

  住宅越盖越多,人均住房面积越来越高,总套数也水涨船高。与此同时,资金往楼市里涌入的更多。

  从1986年到2018年,房地产开发投资已经超过了12万亿,是1986年的1200倍,年均增长24.8%。

  经济学家李迅雷指出,过去10多年,我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动,但每年销售的商品住宅面积,却从7亿平米翻倍至接近15亿平米。

  任何商品,都要遵守“供需失衡”、“过犹不及”的铁律,房地产的扩张,为城镇化做出了巨大贡献,也极大改善了我们的居住条件,但房屋空置率、居民杠杆率走高也是不争的事实。

  毫无疑问,过去十年,房子是最“赚钱”,增值最快的“投机品”,那么,未来10年,究竟应该“持房”还是“持币”?

  楼市是依靠年轻人才能推动的市场,“高楼森林”为什么能够形成?归根结底,是因为大量的年轻人从农村涌入到城市,从婚房到学区房,从刚需房到改善房,不断释放的置业需求,才让这片森林不断扩张。

  然而,劳动力人口的减少,却是我们无法忽视的问题。

  在2013年,我国劳动力人口(15-64岁)达到了10.06亿的顶峰,随后五年当中,以年均200万人的速度在减少,当然,即便再过十年,劳动力人口依然可以维持9亿人以上的规模,但是,45岁以上的劳动力将成为常态。

  马云在今年5月份的一场演讲中说道:“如果都像今天这样大家买房子,将来我们的孙子、孙女,一个人至少要管5套房子,要养8个老人”。

  房子继承的越来越多,养老的压力却有增无减,事实上,8个老人,意味着“八四二一”家庭结构的逐步形成,夫妻双方的父母、祖父母,都是独生子女难以承受之重。

  这样的情况下,房子再多又有何用?能不能随时变现?能不能为年迈的老人提供陪护?这些问题远远比买房更加现实。

  在前段时间举行的博鳌房地产论坛上,东方证券经济学家邵宇的话很有意思:这么多年,我们赚钱的方式无非就是三种,挣经济增长的钱、挣货币供应的钱,实在不行还可以挣隔壁老王的钱。

  邵宇称,房地产的优势在于把经济增长的钱挣了,把流动性的钱也挣了,还把隔壁老王的钱挣了,所以是一种风口自然积累的表现。据他统计,中国现在的房地产总市值65万亿美金,相当于450万亿人民币。

  专家说的很直白,买房,挣的就是货币供应的钱、货币流动性的钱。

  数据显示,从2007年到2017年,M2(流通中货币)的均值增速为15%,同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度,也就是说,人们把房产当成了金融投机品,而不是用来居住的消费品。

  但是,未来10年,房地产有个非常重要的前提:LPR机制落地了。

  在8月末,央行发布新规,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。定价基准转换后,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lpr为4.85%);二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)。

  表面上看,最大的变化是取消了利率的“折扣”,以后房贷打折将成为历史,长期来看,这意味着实体经济融资成本将会持续走低,房地产资金面的管控有增无减。

  说白了,未来10年的货币,重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材,房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆,可以趁早放弃了。

  我们必须要承认一个事实:房价普涨普跌的时代已经结束了,未来的楼市,必然是“白菜价”和“黄金价”共存的市场,不能一概而论。

  澎湃新闻此前报道称,2018年人口净流入量排名前三的地方分别是,广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人),均为南方地区。

  换言之,粤浙皖三个省份,去年流入了超过150万的人口,仅一个广东,就足以令其他地区汗颜。与之对应的,是北方人口大省的无奈,山东、河南分别净流出20万人和7万人,豫鲁两地流出近30万人。

  这说明了一个结论:人口流向,正在带动城市群逐步分化,而且速度变得越来越快。

  经济学家任泽平以北京为例,从2009-2018年,新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平,上涨3.9倍,高于M2涨幅的3倍,远高于全国均价涨幅的1.9倍。

  靠近中心的外围地区受益于城市规划利好、产业发展和人口流入、公共资源和交通趋于完善、住房质量较高,相关住房涨幅最大。

  因此,未来10年,人口、地段、区位、资源占优的城市,“持房”是必选项,对于其他绝大部分只流出人口,工作机会不充分的城市而言,“持币”是更好的选择。

  有专家用“4个字”来概括这种趋势:势不可挡。

  经济学家李迅雷此前在《分化:已经势不可挡》一文中指出:今后,城市之间的繁荣与衰落将并存,珠三角与长三角的经济总量份额会不断上升,最终超过全国经济总量的一半将是必然趋势。

  李迅雷认为,过去中国人口的流向是从西到东,如今已经呈现“从北向南”的流向,过去人口的分布比较分散,今后会越来越集中。

  对购房者而言,内行人的概括,对我们“持房”还是“持币”有很大的参考意义。

  正如上文所说,当一个家庭的养老压力在未来十年成为一座“大山”时,房子又能给我们带来什么实质性的帮助?当你所在的城市,连一个年轻人高薪的工作都无法提供,再多的房子又有什么意义呢?